依頼者報酬
４００万～ ３％+６万
２００～４００万 ４％+２万
抵当権
【譲渡】譲渡相手が優先して配当を受ける
【放棄】譲渡した人と譲渡相手が受ける配当の合計を両社の債権額で配分
住宅瑕疵担保保証金（2,000万以上10年以上）の状況届出をしなかったら、５０日後新たに売り主として新築契約を行ってはならない。
宅建士
専任の宅建士は勤務する事務所と同じ都道府県知事の登録でなくてもよい
免許取消可能事項（義務ではない）：免許の条件に違反・所在を確知出来ない（公告の３０日後）・営業保証の供託をしない（催告の１か月後）
・保証金
未完成物件：５％かつ１，０００万以下
完成物件：１０％かつ１，０００万以下
損害金：２割以下
所有権移転：３割もらうまでに
契約書面
媒介する物件の価額に根拠明示は宅建者の義務である。
３４条２書面
：媒介契約書→売買すべき価額又は評価額
依頼者に交付する義務がある。（賃貸の媒介以外）
買主と売主ともに宅建者：３７条は省略できないが、３５条は交付・作成はするものの説明の省略可能
３７条
・既存建物で構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認したこと
・移転登記申請時期
・ローンのあっせんでローン不成立の時の措置
・宅地建物の種類・品質の不適合を担保すべき責任又は履行に関して保証保険契約の締結
・租税その他公課の負担の定め
３５条
・住宅瑕疵保証金についての供託
・銀行等の連携
・保証契約又は委託
都市計画区域等による規制
特定行政庁の同意
容積・高さ・敷地の最低限度はOK。しかし建蔽率は×
（建蔽率の緩和：準・防火地域内耐火建物+１０％、角地+１０％、両方+２０％）
・（準）都市計画区域が定められたとき区域内の幅員４ｍ未満で指定したのは建築基準法で道路となる。１．８ｍ未満は建築審査会の同意必要
事後報告が不要
権利性（抵当・永小作・地役）対価性（贈与・信託・相続）契約性（遺産分割・合併・土地収用・時効）がないとき
※地上・賃借権は報告いる。
地上権と賃借権
地上権（物権）
【登記】有
【譲渡・転貸承諾】不要
【借地借家適用】有
【地代】必須でない
【抵当権】できる
【原状回復・修繕義務】なし
賃借権（債権）
：留保しているときを除き口頭での解除不可
【登記】無
【譲渡・転貸承諾】要
【借地借家適用】有
【地代】必須
【抵当権】できない
【原状回復・修繕義務】あり
規制・許可・確認申請
日影規制:工業専用、工業、商業地域を除く地域
道路斜線制限:全地域
北側斜線制限:第1.2種低層住居、田園住居、第1.2中高層住居地域
宅地造成
：所有者・占有者・管理者の義務
→【許可が必要となるもの】
切土で２ｍ超
盛土で１ｍ超
切土と盛土合わせて２ｍ超
対象土地が５００㎡超
建築確認（特定行政庁に認められた場合を除く）が必要な建物
特殊建物：床２００㎡超
木造建物：３階以上・延べ面積５００㎡超・高さ１３ｍ超・軒の高さ９ｍ超のいずれか
木造以外：２階以上・延べ面積２００㎡
+都市・準都市計画地・準景観や知事指定の土地
開発許可：市街地再開発・都市計画・土地区画整理は行政事業（公益上必要な建物）なので許可不要
保険・税控除
地震保険は火災保険金額の３０から５%の範囲内で設定される
固定資産税：市町村が毎年１月１日現在の所有者に課税。住宅用地は２００㎡以下は６分の１以下になる
住宅ローン控除：返済期間１０年未満は対象外
所得税の控除しきれない額は翌年度の住民税から控除される
不動産投資判断手法
DCF法：純収益および復帰価格を発生時期に応じて現在価値に割り引いて収益価格を求める
NOI利回り：年間純収益－総投資額
